现在该不该买房？

2021到底该不该买房，怎么买？

房价未来涨跌如何？

现在买房是否还要尽量贷款撬动杠杆？

手上有多套房产的到底卖掉变为其他资产？

大部分专家学者通过“人口基数”“出生率”“土地供应”“城市化进程”等等供需类指标将过去房子的涨价归于商品的供需力量博弈导致。

其实过去驱动房价飞速上涨的“元凶”除去中国经济的高速发展大环境背景，更多是因为房地产市场是中国过去仅有且能有效快速让富裕资产保证增值的超级蓄水池。

由此可见，房子保值增值的投资品属性远大于房子作为商品的消费属性。

因此，仅仅用“人口流入”“土地供应”等影响供需关系的因素去预测未来房价走势，显示是不合理的。

 

上面说到现阶段房子作为投资品的属性大于消费品属性。从金融投资品的角度去看，当所有人都认为一个投资品的赚钱概率远大于亏钱概率，那么自然会吸引大量的资金关注，从而引发价格溢出而产生价格泡沫。

如果来衡量一个投资品泡沫的多寡？

个人认为投资品本身在一段时间内可产生的稳定现金流与投资品自身的价格比就是泡沫的直观反映。

那么租售比就是衡量房地产市场泡沫多寡的尺子。以上海为例，目前的租售比大约为1.4%，而作为世界第二大城市的东京，租售比大约为8.6%。

今天上海的常住人口已高达2420万接近东京的两倍，上海的面积是东京3倍、GDP大约3.06万亿 仅为东京的二分之一。由此可见上海楼市的泡沫已然显而易见。

 

那么中国房价泡沫这严重， 但是我们会出现90年代的日本或者2008美国次贷危机一样的房价会大跌么？

大概率是不会的。

中国现在房地产的总市值超过500万亿，如果房价下跌10%，意味着对应50万亿的价值，从楼市转移到另一个蓄水池，通过蓄水池的生产运作，最终流向老百姓日常的消费中去。

50万亿是什么概念？对比下2008年超发4万亿之前后物价的变化。

如果房价下跌超过30%，那么冲击的就不仅仅是物价通胀，而是整个金融系统。

因为老百姓买房的首付比例就是30%，超过30%银行就会出现大规模坏账，从而流动性挤兑，信贷能力下降，企业现金流紧缺，经营发生问题，无法发出工资，公司裁员，失业率上升，居民没钱消费，没钱消费意味着消费行业没有收入，最终造成经济系统一系列崩盘的连锁反应。

因此政府不会让房地产市场出现大跌，但又要抑制房价上涨。所以针对现在的房地产市场，各地出台的最多抑制政策就是限购。

有人说限购限制了房地产市场的上涨，其实流动性的收紧也同样限制了房地产市场的下跌。

政府一方面通过降低房地产市场的流动性，拉长价格波动的生命周期，另一方，利用温和的通胀和稳定的经济增长试图通过时间换空间的方式去慢慢挤出房价的泡沫。

综上所述，知道了房价在未来不会大跌，那么现在买房合适么？我的建议是房子作为消费品，如果你是刚需性买房，那么在你力所能及的范围下尽快买下适合自己的房子，不要幻想房价未来会大跌。

尽量的去运用贷款买房，对于普通人而言，房贷或许是我们这一生为数不多能从银行获得的低息高杠杆贷款方式。

对于手里有多套房的人来说，建议出售到品质，配套，物业等不是那么好的房源，尽量减少低息固定资产的配比，毕竟这类资产会占用大量的流动性措施掉很多投资机会。

总结，其实房子的泡沫没什么不好，没有房子的泡沫就没有今天的中国的发展，所以其实我们在炒房的过程中，把我们的生活从小康带到富裕。

只不过房地产市场带富了一批人，同时也完成在中国经济发展进程中的历史使命。

未来的10年-20年会，财富的风口将交于下例如科技创新，自主品牌崛起，社会养老等诸多领域。