蛋壳公寓

“蛋壳”的破碎

最近，有消息称，主营业务为长租公寓的“蛋壳公寓“在多地陷入困境，甚至有传说他们已经”破产跑路“。具体就是本周一，一则号称来自蛋壳公寓离职员工的爆料在网络上传开：“再过几个小时蛋壳会宣布破产清算，负债60亿，各个派出所会登记租客损失，期间房东不允许断电断水。”

突如其来的传闻很快就让恐慌的情绪蔓延至几十万的蛋壳业主以及租户，很多拿

不到蛋壳给的房租的房主开始赶人，而更多的是刚刚交了一年房租的租户也陷入到恐慌之中。其中不乏很多刚跟蛋壳签了贷款协议，欠了一屁股债而又面临被房东扫地出门的租客。

而在美国上市的蛋壳方面则否认破产传闻，甚至很快就有消息传出要被我爱我家收购，股价开始了一轮绝地大反击，周二暴涨了71%，周三再度暴涨了90%。

可是，就算还没有跑路，蛋壳已经陷入了一个无法解决的困境，这是无法否认的事实。并且，因为传言要被收购继而拉升股价的消息，多半是人为造假的。

不仅蛋壳，近年来，长租公寓这个行业已经多次发生了平台资金断裂的事件，房东和租客均蒙受了不少的损失。这到底是什么原因？是正常的市场风险还是说长租公寓的模式出现了问题？

我们首先来看看长租公寓的商业模式，从逻辑上来推断下这种模式的风险。

蛋壳这类长租公寓，与传统的租房中介不同。传统的租房中介是收集很多出租房的信息，然后坐等租客上门，居中牵线赚取中介费用。出租期间，如果出现维修等等情况，中介一般会代替房东出面做这个服务，一般就收个服务费吧。

但是近几年爆发增长的长租公寓的模式，则是走了一条烧钱扩张，希望垄断市场的路。前期借助一轮一轮的投资，以高于市场的价格向一线、二线城市的房东们签下长期租约，之后再转手以低价租给租客。这样明显是亏本的生意，风投以及IPO是自然不足以支撑蛋壳长期的烧钱的。所以他也走了一条“长收短付”的模式。就是说，向租户按照年为单位收取租金，而面向房主，则是以季度支付租金，以这种长短错配的方式在扩张的过程中，以每年翻几倍的租客数量带来更多的现金流，这就造成了，生意做得越大，亏得越多。

近些年来发展壮大的各种互联网消费贷，更是起到了推波助澜的作用。蛋壳替租房人申请贷款预付一年的房租，使得蛋壳这种有点类似“庞氏骗局”的模式飞速运转。

如果说这种模式如果要继续运营下去的话，除非满足两个条件。第一就是新加入的租客人数必须以背书的方式持续增长，另外就是市场化的租金必须持续上扬，也就是说要赚取租金的利差。

按照蛋壳这类长租公寓先烧钱垄断市场，再靠标准化的服务赚取其中利差以及不断增长的客户数量来维持现金流的路数，在今年突如其来的疫情之下，将风险完完全全的暴露出来。疫情使得大量的城市出现返乡潮，租金也直线下滑，房屋的空置率大增，而当了“二房东”的蛋壳们没有租客的补充，租金也直线下滑的情况下，这种两头都是“负债”的生意，自然就做不下去了。想象一下，有谁是做两头都是负债的生意？答案是银行。储户存在银行的钱，对应的是银行对于储户的负债，然后银行通过“长短错配”以及“息差”将储户存的钱放出贷款，即一笔一笔的负债（企业对于银行的负债），这时候房东就像是“储户”，将房子长租给蛋壳们，成了蛋壳们的债权人，蛋壳承诺给予固定的“利息”也就是按时支付房租，然而当另外一头出现了风险，则要么房东拿不到房租，要么出现“储户挤兑”即房东收房赶人。

投资人享受着ipo带来的财富几何式增长，互联网金融机构享受了超过银行利率的回报，大家一起发财，但是出了问题后，两头的负债中间链接的蛋壳们却原地躺倒，这个锅是没有人愿意来背的。

在有了“蚂蚁金服”前车之鉴下，我们的监管越来越趋于严谨的当下，蛋壳的金融长短错配以及引发的系统性风险，简直就是一个反面的教科书。

鉴于蛋壳所抗的雷有这么大，有可能伸出援手的互联网金融企业也都由于蚂蚁的ipo中止而战略性收缩，救蛋壳的代价十分巨大且充满政策的不确定性风险。因此，非常不看好蛋壳的前景，并且消息面所导致的股价拉升，也只是为了股东能高位跑路罢了。